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卖房人因房价上涨毁约,买房人可以主张预期可得利益损失|只收5万定金,却被判赔89万

来源:成都律师在线 作者:北京市安理律师事务所 唐青林 李舒 张烨

 

  阅读提示

  房屋买卖合同签订后房价暴涨,卖家在利益的驱使下决意毁约,这样的案例在生活中时有发生。此时,卖方作为违约方应赔偿的损失不仅包括直接造成的损失,还包括守约方预期利益的损失,在房屋买卖合同中,预期利益的损失包括房屋涨价造成的差价。本文介绍的案例中,卖方签订房屋买卖合同后只收取了5万元定金,房屋涨价后毁约,最终竟被判赔偿买方89万。所以立约需谨慎,毁约更要三思而行。

  卖方人因房价上涨不履行合同,买房人可以主张与房屋差价相应的赔偿金

  裁判要旨

  一方违约导致合同不能继续履行,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。在房屋买卖合同中,预期利益的损失包括房屋涨价造成的差价。

  案情简介

  一、2015年12月7日,王元与曹克兵签订《房屋买卖合同》,约定王元将苏州市吴中区阳光水榭花园某房屋出售给曹克兵,成交总价303万元。合同签订后,曹克兵支付王元5万元定金。

  二、2016年3月5日,王元向中介公司明确表示由于房屋价格上涨,案涉房屋不再卖给曹克兵。曹克兵多次通过中介人员要求王元依约注销涉案房产的他项权证,并协助其办理过户网签及资金托管手续,均被王元拒绝。

  三、交涉无果,曹克兵遂向提起诉讼,请求判令案涉《房屋买卖合同》解除,并判令王元退还定金5万元,支付赔偿金、律师费共计971200元。

  四、法院经审理判决解除案涉《房屋买卖合同》,王元退还曹克兵购房定金5万元,赔偿曹克兵损失893382元,支付律师费71200元。

  败诉原因

  一方违约导致合同不能继续履行,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。

  首先,本案中房屋买卖合同合法有效,曹克兵在合同签订后按约定支付定金并督促王元履行合同,王元因为房屋涨价而反悔拒绝将案涉房屋卖与曹克兵,属于根本违约行为,直接导致合同无法继续履行。因此王元作为违约方应当赔偿守约方曹克兵相应损失。

  其次,本案中买卖双方签订合同时约定房屋价值为3030000元,卖方因房屋涨价违约后买方起诉时经相关机构评估房屋价值3923382元,即差价为893382元(3923382元-3030000元),此差价即为预期可得利益损失。

  综合以上两点,法院判决王元赔偿曹克兵损失893382元。

  败诉教训、经验总结

  前事不忘,后事之师,为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

  1、立约需谨慎,毁约更要三思而行。双方当事人应当遵守诚实信用原则,签订房屋买卖合同时小心谨慎,充分考虑房屋价格波动趋势及其他相关因素,必要时寻求专业人士帮助,以免日后后悔;合同签订后应当按照约定履行合同义务,切记不可轻易违约。

  2、一方违约导致合同不能继续履行,违约方应当赔偿守约方因此遭受的损失,该损失不仅包括直接损失,还包括预期可得利益的损失。当然,应当在违约方可预见的范围内认定损失数额,对于违约方在签订合同时不可能预见的部分,法院将不予支持。

  3、在对方违约导致合同不能继续履行的情况下,守约方有义务防止损失扩大,否则应在损失认定时扣减相应数额。

  相关法律规定

  《合同法》

  第一百一十三条第一款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

  第一百一十九条 当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。

  当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。

  《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

  第二十九条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院应当根据当事人的主张,依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

  第三十条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生也有过错,违约方主张扣减相应的损失赔偿额的,人民法院应予支持。

  以下为该案在高院审理阶段,判决书中“本院认为”部分就该问题的论述:

  本院认为,原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效,双方应遵循诚实信用的原则,按约全面履行各自的义务。2016年3月5日,被告王元通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》,经原告催促也未能继续履行合同,被告行为属于单方根本违约,原告作为守约方按合同约定有权解除合同。根据原告主张,本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除,被告应当退还原告购房定金50000元。关于原告主张的损害赔偿问题,被告违约给原告造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产(含车库、固定装修及物品)经鉴定总价值为3923382元。被告虽提出异议,但鉴定机构作出了明确解释,且鉴定程序合法,鉴定机构及人员具有相应资质,故本院对鉴定报告予以采信。本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形,并积极督促被告履行合同义务,被告明确表示不履行合同后,原告又及时诉至法院请求损害赔偿,防止损失扩大。故根据鉴定意见,本院确定原告损害赔偿金额为893382元(3923382元-3030000元)。关于原告主张的律师费损失问题,根据合同约定,律师费应由违约方承担,且经核算,原告支付的律师费71200元未超出江苏省律师服务收费标准,故原告该项诉请本院予以支持。

  案件来源

  曹克兵与王元房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[苏州市吴中区人民法院(2016)苏0506民初1939号]。

  延伸阅读
 

  地方法律法规的相关规定
 

  《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

  第二十四条 房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的,应酌情予以支持,但当事人另有约定的除外。

  在认定和计算可得利益损失时,应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本,并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
 

  《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
 

  6、合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理?

  答:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

  对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的:(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

  最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
 

  《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》
 

  六、关于损失赔偿的问题

  1. 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的,应当赔偿损失。按照《合同法》第一百一十三条规定,损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的,涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益,实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定,但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。

  2. 房屋价格涨跌差价可以参照以下方式确定:

  (1) 双方能够协商确定的,从其约定;

  (2) 双方不能协商确定的:① 原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价;② 无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之曰、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。

 


  作者简介

  唐青林律师、李舒律师,北京市安理律师事务所高级合伙人,从事法律工作十余年,实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉,参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件,团队“十大金刚”最低学位为硕士学位,全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校,均取得法学专业博士或硕士学位,理论功底深厚,实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域:公司法(含公司并购及公司控制权)、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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